¿Vas a comprar un terreno? Señales que te ayudarán a evitar a caer en fraude inmobiliario

Luego de que se diera a conocer la presunta operación de un "cártel inmobiliario" en Torreón —una red que, de acuerdo con las investigaciones, habría operado durante años a través de redes sociales ofreciendo terrenos a precios aparentemente atractivos y comercializando predios municipales, áreas verdes y terrenos con irregularidades mediante el uso de documentos presuntamente falsificados y la participación de notarios señalados por las autoridades—, especialistas en el tema han realizado un llamado a extremar precauciones antes de realizar esa importante inversión.

Uno de ellos es Luis Mata Ortega, notario público número 93 del Distrito Notarial de Torreón, quien lanzó algunas recomendaciones para blindar lo que, dijo, es una de las inversiones más importantes para muchas personas y familias.

"Hay que revisar cuál es el estatus del inmueble. Ahí se puede conocer quién es el propietario, cómo llegó a ser dueño, si existen gravámenes, hipotecas o cualquier otra limitación", mencionó como primer paso a realizar una compra segura.

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¿Qué revisar antes de comprar un terreno?

Según el especialista, la información jurídica de un inmueble puede consultarse a través del Registro Público de la Propiedad.

Puntualmente, mencionó que en este registro es posible conocer:

• Quién es el propietario legal.
• Las medidas y colindancias del terreno.
• Los antecedentes de compraventa.
• Si existe una hipoteca.
• Si el predio tiene embargos o gravámenes.

En Coahuila, explicó el notario, los fedatarios cuentan con un sistema digital que agiliza estas consultas, mientras que en Durango el trámite aún debe realizarse de manera presencial.

No obstante, cualquier ciudadano puede solicitar esta información pagando los derechos correspondientes.

Los errores más comunes a la hora de comprar un terreno

Uno de los principales problemas ocurre cuando el comprador confía únicamente en la palabra del vendedor y no verifica la documentación.

Entre los errores más frecuentes destacan:

• Comprar un inmueble con hipoteca o embargo.
• No confirmar que quien vende sea realmente el propietario.
• No revisar si existen adeudos de predial.
• Ignorar cuotas pendientes de mantenimiento en fraccionamientos.
• No verificar que el representante de una empresa tenga facultades legales para vender.

"Es sumamente importante revisar el estatus del inmueble para asegurarse de que esté limpio y listo para ser enajenado", señaló Mata Ortega.

¿Qué es el certificado de libertad de gravamen?

Uno de los documentos más importantes durante una compraventa es el certificado de libertad de gravamen. Este documento informa si el terreno tiene alguna carga legal que impida o complique su venta.

Entre los gravámenes más comunes se encuentran:

• Hipotecas.
• Embargos judiciales.
• Embargos administrativos.
• Créditos garantizados con el inmueble.

Aunque legalmente un inmueble puede venderse con ciertos gravámenes, el especialista recomienda que la operación se realice únicamente cuando el terreno esté libre de cualquier carga.

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¿Cuáles son los fraudes más frecuentes?

Según el notario, uno de los esquemas fraudulentos más comunes consiste en vender un mismo terreno a varias personas mediante documentos aparentemente válidos.

También existen casos en los que el supuesto vendedor no es el propietario, se falsifican firmas, utilizan poderes sin facultades suficientes, se pretende vender un inmueble cuyo dueño falleció sin que exista un juicio sucesorio concluido.

En estos casos, explicó, los herederos no pueden vender automáticamente una propiedad únicamente por ser hijos del fallecido.

"Primero debe llevarse un procedimiento sucesorio donde se les reconozca legalmente como herederos y obtengan las facultades para vender ese inmueble", indicó.

¿Qué señales de alerta identificar? 

El especialista recomienda desconfiar cuando aparecen situaciones como:

• El vendedor no coincide con el propietario registrado.
• El inmueble pertenece a una persona fallecida y no existe sucesión.
• Una empresa vende mediante un representante que no acredita facultades suficientes.
• El precio es demasiado bajo respecto al valor real del terreno.

Sobre este último punto, explicó que un precio inusualmente barato puede ser una señal de riesgo.

Durante la escrituración, las autoridades comparan el valor de la operación con el valor catastral del inmueble para calcular impuestos y derechos.

"Si un terreno se ofrece en 100 mil pesos pero su valor catastral es de 500 mil pesos, existe una diferencia importante que debe analizarse", comentó.

Por ello, también recomienda solicitar el recibo del impuesto predial y verificar que el municipio realice la valuación correspondiente.

¿Cómo evitar un fraude inmobiliario?

Para reducir riesgos, Luis Mata Ortega recomienda acudir con un notario antes de entregar anticipos o firmar contratos.

"Los notarios somos abogados especializados y contamos con las herramientas para revisar toda la documentación y asesorar a los compradores", señaló.

Aunque reconoció que recientemente se han dado a conocer casos de presuntas irregularidades que involucran a algunos fedatarios, subrayó que se trata de situaciones particulares y que la ciudadanía debe buscar siempre un notario de confianza para recibir asesoría profesional.